요즘 전세 계약을 앞둔 분들, 또는 이미 전셋집에 살고 있는 분들 사이에서 가장 큰 걱정이 뭔지 아시나요?
바로 전세 사기로 보증금을 날릴까 봐 불안해하는 거예요. 특히 깡통전세나 신축빌라 사기처럼 겉보기엔 멀쩡한 집도 알고 보면 위험한 경우가 많죠.
오늘은 그런 걱정을 조금이라도 줄이기 위해, 전세보증금이 실제로 어떻게 위험해질 수 있는지, 보증금을 안전하게 지키는 법, 그리고 실행 가능한 대책까지 한눈에 정리해드릴게요.
최근 전세사기 이슈
최근 뉴스나 커뮤니티를 보면 전세 사기로 인한 피해 사례가 끊이지 않죠.
특히 수도권, 인천, 신축 빌라 중심으로 한 깡통전세가 급증했어요. 이는 집값보다 보증금이 더 높은 경우로, 집이 경매로 넘어가도 세입자가 돈을 돌려받기 힘든 구조예요.
더 심각한 건 일부 임대인들이 고의로 다수의 세입자에게 중복 임대를 주거나, 확정일자·전입신고 미비점을 노려 전세금을 가로채는 사례도 있다는 거예요.
전세보증금이 왜 위험할 수 있나요?
많은 분들이 “전입신고랑 확정일자만 하면 안전하다”고 생각하세요.
물론 두 가지 모두 기본적인 권리 확보 수단이긴 해요. 하지만 실제로는 우선순위가 밀리거나, 근저당 설정이 많은 경우에는 보증금 전액을 못 받는 경우도 많아요.
쉽게 말해, 보증금보다 집의 실제 가치가 낮거나 선순위 채권(은행 대출 등)이 많으면 세입자가 손해를 보게 됩니다. 이 때문에 별도로 ‘보증보험’ 같은 안전장치를 준비해야 해요.
보증금 보증보험이란?
전세금 반환보증, 흔히 말하는 보증보험은 세입자가 전세계약 종료 시 보증금을 못 받는 경우, 대신 돌려주는 제도예요.
대표적으로 두 곳이 운영하고 있어요:
- HUG (주택도시보증공사)
- SGI 서울보증
이 기관들이 일정 조건을 만족하면 임차인의 보증금 반환을 보증해줘요. 즉, 집주인이 돈을 안 주더라도 HUG나 SGI가 대신 보증금을 지급해주는 구조입니다.
전세금 반환보증 가입 방법
가입 조건
- 주택 유형: 아파트, 빌라, 오피스텔 등
- 보증금: 수도권 기준 최대 5억 (기관별 상이)
- 전입신고 + 확정일자 필수
- 임대인의 체납·신용 상태가 심사 대상
가입 절차 요약
- 보증기관 홈페이지 접속
- HUG 주택도시보증공사 👈
- SGI서울보증 👈
- 본인 인증 후 가입 신청서 작성
- 임대차 계약서 등 서류 제출
- 심사 후 보증서 발급
신청 후 보통 2~3일 내 심사 결과가 나오고, 이후 보증료를 납부하면 가입 완료에요.
보증료는 보증금의 약0.1~0.2% 수준으로, 예를들어 1억 전세면 10~20만 원 정도예요.
보증보험 외에 내가 할 수 있는 대비
등기부등본 확인
계약 전엔 반드시 집의 등기부등본을 열람해야 해요.
여기서 확인해야 할 것은:
- 근저당 설정 여부 (대출이 많은 경우 위험)
- 소유자 이름과 임대인 일치 여부
- 가압류·압류 등 권리 침해 요소
모바일에서도 ‘대법원 인터넷등기소’에서 바로 열람할 수 있어요.
우선변제권 확보
- 전입신고 + 확정일자 + 실거주 이 3가지를 모두 충족하면 우선변제권이 생겨요.
- 단, 이미 선순위 담보가 많으면 의미가 없어질 수 있으니 주의해야 해요.
임대인 정보 확인
임대인의 체납 여부나 신용 정보도 SGI 홈페이지나 일부 중개소에서 확인 가능해요.
또한 전세 계약서에 세금 체납 시 계약 해제 가능 특약을 넣는 것도 방법입니다.
- HUG 주택도시보증공사 혹은 SGI 서울보증 방문 후 조회 가능
- 안심전세 앱에서 확인 가능
전세 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트
- 등기부등본 확인 완료
- 전입신고 및 확정일자 등록
- 반환보증 가입 가능 여부 검토
- 중개사 등록증·공제증 확인
- 계약서에 특약 명시 여부 (예: 체납 시 계약해제 가능)
이 체크리스트만 잘 지켜도 전세 사기를 막는 데 큰 도움이 돼요. 특히 “계약 전에 꼼꼼히 따지는 것”이 가장 중요한 예방입니다.
마무리하며
전세 사기는 한 번 당하면 수천만 원이 날아가는 일이기 때문에, 계약 전과 계약 후 모두 ‘내 보증금은 내가 지킨다’는 자세가 필요해요.
확정일자만으로는 부족할 수 있고, 보증보험은 선택이 아닌 필수 안전장치가 된 시대입니다.
이 글을 통해 조금이라도 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 정보가 되셨길 바랍니다.
혹시 추가로 알고 싶은 내용이 있거나, 실제 가입 과정이 궁금하다면 이어서 작성해드릴게요. 언제든지 도움 드릴게요. 😊